广东某福集团有限公司诉广东大印象某酒有限公司房屋买卖合同纠纷案

上诉人（原审被告）：广东大印象某酒有限公司，住所地汕头市珠池路。

被上诉人（原审原告）：广东某福集团有限公司，住所地汕头市龙湖区。

上诉人广东大印象某酒有限公司（下简称某酒公司）因与被上诉人广东某福集团有限公司（下简称某福公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服汕头市龙湖区人民法院（2014）汕龙法民二初字第13号民事判决，向汕头市中级人民法院提起上诉。

原审法院经审理查明：2008年12月8日，某福公司与某酒公司签订《汕头市房地产买卖合同》，约定某福公司向某酒公司购买位于汕头市龙湖区珠池路59号第 1、7、8、12、13、15、16、17、18幢的房产，产权转移的同时交付房产。2009年4月21日，双方完成交易确认转让登记手续。某福公司于2009年5月22日取得了前述第 1、7、8、12、13、15、18幢的房地产权证以及上述范围内的《国有土地使用证》[号列：汕国用（2009）字第72002086号]。上述厂房未移交某福公司，现由某酒公司使用。

2014年1月15日，某福公司提起诉讼，请求判令：1、某酒公司立即向某福公司腾退交付位于汕头市龙湖区珠池路59号第8幢的房产（产权证号粤房地产证字第C7015707号）；2、某酒公司承担案件诉讼费。

原审法院经审理认为：某福公司与某酒公司签订的《汕头市房地产买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，应认定为有效。上述合同项下房产的产权转移后，某酒公司没有按约定期限将房产交付某福公司使用，已构成违约，应承担相应的违约责任，将上述合同项下的房产交付某福公司。某福公司的诉讼请求，证据及理由充分，应予支持。

原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：某酒公司应于判决发生法律效力之日起十日内将位于汕头市龙湖区珠池路59号第8幢的房产（产权证号粤房地产证字第C7015707号）交还某福公司。案件受理费21339元，由某酒公司负担。

某酒公司不服原审判决，上诉称：一、原审判决认定事实不清，遗漏了基本事实。2008年1月27日，某酒公司、广东大印象制药有限公司（下简称制药公司）与某福公司签订了《房地产转让协议书》，某酒公司与制药公司将名下的汕国用（2004）字第72001948号《国有土地使用证》项下位于汕头市龙湖区珠池路59号36693.06平方米土地及地上C2399357-C2399365号《房地产权证》项下的1、7、8、12、13、15、16、17、18幢共九幢房产，以及汕国用（2004）字第72001947号《国有土地使用证》位于汕头市珠池路59号14742平方米土地及地上C2399366-C2399369号《房地产权证》项下的2、3、4、6幢共四幢房产转让给某福公司，转让价款为9500万，双方还约定了转让款支付方式及相关权利义务。合同签订后，某福公司支付了部分款项。2008年3月3日，某酒公司、制药公司、某福公司和蔡镇平、郑定平、广东大印象（集团）有限公司（下简称大印象集团公司）签订协议书，六方对汕国用（2004）字第72001948号《国有土地使用证》和汕国用（2004）字第72001947号《国有土地使用证》项下土地进行房地产开发达成协议，协议约定某酒公司、制药公司、某福公司暂缓履行2008年1月27日所签订的《房地产转让协议书》，约定了款项支付及房地产开发相关内容。2008年12月8日，某酒公司与某福公司签订了《汕头市房地产买卖合同》，某酒公司将位于汕头市珠池路59号第 1、7、8、12、13、15、16、17、18幢全幢房地产转让给某福公司，房地产交易总金额为3431.8万元。2008年12月12日，制药公司与某福公司签订了《汕头市房地产买卖合同》，制药公司将位于汕头市珠池路59号2、3、4、6幢全幢房地产转让给某福公司，房地产交易总金额为1748.36万元。2009年4月21日，汕头市龙湖区土地房产交易所对该两份买卖合同予以确认，并加盖了交易确认章。上述四份协议均合法有效，标的物均涉及珠池路59号土地使用权及该土地上的房产。最后两份《汕头市房地产买卖合同》是对之前签订的《房屋转让协议书》和《协议书》内容的修订，原审法院遗漏了相关当事人分别在2008年1月27日、3月3日签订了《房地产转让协议书》和《协议书》并已履行部分义务的事实，仅以某酒公司和某福公司2008年12月8日签订的《汕头市房地产买卖合同》为依据作出本案判决，缺乏事实基础，是错误的。二、原审法院判令某酒公司向某福公司交付珠池路59号第8幢房产的证据不足，应当予以撤销。2008年12月8日某酒公司与某福公司签订的《汕头市房地产买卖合同》第六条明确约定：“甲方（某酒公司）决定中途不卖或者逾期十五天仍未交付房地产的，作甲方中途毁约处理，本合同即告解除”。由于某酒公司未在约定的期限内将房地产交付给某福公司，逾期超过十五天，根据上述合同的约定，该份《汕头市房地产买卖合同》已依约解除。合同解除后，应当恢复原状，某福公司只能根据合同的约定主张退还购房款，而无权要求某酒公司交付房产。三、原审法院遗漏了与本案有直接利益关系的当事人，应当追加制药公司、大印象集团公司、蔡镇平、郑定平参与本案诉讼而未追加，系严重程序违法，应当发回重审。2008年1月27日签订的《房地产转让协议书》除了本案某酒公司和某福公司两个主体外，制药公司也是合同的主体。2008年3月3日签订的《协议书》的主体除了本案两个当事人之外，还包括制药公司、大印象集团公司、蔡镇平、郑定平四个主体。一审法院未追加制药公司、大印象集团公司、蔡镇平、郑定平参加诉讼是严重的程序违法。上诉请求：撤销原审判决，发回重审。

某福公司答辩称：一、某福公司已依法成为涉案宗地及地上房产的合法所有权人。2008年1月27日，某福公司与某酒公司、制药公司签订《房地产转让协议书》，合同签订后，某福公司先后向某酒公司及制药公司支付转让款9300万元，余下的200万元依据《房地产转让协议书》第三条第（三）款的约定，应于上述房产交付之日起10日内支付。2008年3月3日，某福公司与某酒公司、制药公司、大印象集团公司、蔡镇平、郑定平就上述二宗土地进行房地产开发建设事宜签订《协议书》。但某酒公司与制药公司未能按照《协议书》第6、7、8条的约定完成涉案土地用途从工业用地转为商住用地的审批手续，也未将土地更改在《协议书》约定的项目开发公司名下，更没有将上述土地全部作价增资入项目开发公司。根据《协议书》第10条关于“倘若甲方（某酒公司）、乙方在签订本协议之日起的一年内（期限视具体情况由丙方决定是否延长）无法履行第6条约定（即将土地用途从工业变更为商住功能）时，则甲方、乙方、丙方（某福公司）应继续履行原转让协议（即《房地产转让协议书》）除第三条第（一）（二）项外的其他所有条款”之约定，六方当事人所签订的《协议书》因某酒公司与制药公司未履行协议约定义务而解除，某福公司与某酒公司、制药公司应继续履行《房地产转让协议书》。2009年4月17日，某福公司与某酒公司再就《房地产转让协议书》项下宗地及地上房产范围签订补充条款，明确约定某酒公司转让给某福公司的房地产为汕国用（2008）字第72002066号《国有土地使用证》项下的位于汕头市珠池路59号36693.06平方米的土地及该地上列C6428227-C6428235号《房地产权证》项下的1、7、8、12、13、15、16、17、18幢共九幢房产及没有房地产权证的9、10、11、14共四幢构筑物。在办理二宗地及地上房产变更手续过程中，汕头市房地产交易管理部门要求土地及房产转让协议必须符合“一主体一协议”的合同文本形式。为此，某福公司与某酒公司于2008年12月8日另行签订由汕头市房产管理局监制的《汕头市房地产买卖合同》格式合同，并办理相关权属变更手续，于2009年5月18日取得该宗地《国有土地使用证》[汕国用（2009）第72002086号]，于2009年5月22日取得《房地产权证》（粤房地证字第C7015701、粤房地证字第C7015702、粤房地证字第C7015703、粤房地证字第C7015704、粤房地证字第C7015705、粤房地证字第C7015706、粤房地证字第C7015707、粤房地证字第C7015708、粤房地证字第C7022494），依法成为涉案宗地及地上房产的合法所有权人。二、原审法院程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。某福公司与某酒公司签订的《汕头市房地产买卖合同》显示的交易标的和建筑面积、某福公司持有的《房地产权证》和《国有土地使用证》等信息资料均与《房地产转让协议书》及《房地产转让补充协议书》约定的内容相一致，均指向转让同一宗土地及地上房产，故《房地产转让协议书》及《房地产转让补充协议书》是签订《汕头市房地产买卖合同》的依据和基础，《汕头市房地产买卖合同》是《房地产转让协议书》及《房地产转让补充协议书》的延续，《汕头市房地产买卖合同》并没有修订或修改《房地产转让协议书》及《房地产转让补充协议书》的内容。原审判决没有存在遗漏事实或事实不明的情形，应予以维持。三、某酒公司上诉称《汕头市房地产买卖合同》已经解除依法无据，应予以驳回。1、某福公司已依约支付价款，某酒公司也依约履行主要义务，协助某福公司办理涉案宗地及地上房产过户手续，某福公司已成为涉案宗地及地上房产的合法所有权人，且某酒公司也将其中的16、17幢交付某福公司管业使用，故不存在《汕头市房地产买卖合同》第六条约定的某酒公司“决定中途不卖”的情形。2、虽然《汕头市房地产买卖合同》第六条约定“逾期十五天仍未交付房地产的”，某酒公司可以向某福公司行使合同解除权。但事实上，某酒公司已依法丧失合同解除权。根据《合同法》第九十五条关于“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”之规定，某酒公司在多次收到某福公司发出的督促交付房产的《函》或《通知》的期间及之后，均没有向某福公司提出解除合同的意思表示或书面通知，某酒公司现主张合同已经解除，缺乏事实及法律依据。四、某酒公司上诉称原审法院遗漏与本案有直接利害关系的当事人，缺乏事实与法律依据，依法应予驳回。某福公司与某酒公司、制药公司、大印象集团公司、蔡镇平、郑定平签订的《协议书》已依法解除，各方当事人基于《协议书》约定的权利义务关系已告终止，故该《协议书》与本案的审理无关，原审法院不存在遗漏必要诉讼当事人的情形。请求：驳回上诉，维持原判。

某酒公司二审提交的证据以及证明的内容：1、《房地产转让协议书》，证明某酒公司、制药公司转让房地产给某福公司，签约的三个主体与本案具有直接的利害关系。2、《协议书》，证明该合同的六个主体与本案有直接的利害关系。3、《汕头市房地产买卖合同》（2008年12月8日签订）。4、《汕头市房地产买卖合同》（2008年12月12日签订）。证据3、4证明二份《汕头市房地产买卖合同》与证据1、2《房地产转让协议书》和《协议书》一脉相承，是对上述两份协议内容的修订；双方交易的标的仅涉及房产及房产所占土地，不包含其他土地；根据《汕头市房地产买卖合同》第六条的约定，该两份合同已经解除。

某福公司对某酒公司上述证据的质证意见如下：对某酒公司提供的四份证据的真实性没有异议，对证明的内容有异议。证据1《房地产转让协议书》的主要权利、义务已经得到履行。某酒公司、制药公司已经协同某福公司办理了土地和房产的转移登记手续，某福公司对房产已经支付了9300万元价款。证据2《协议书》是附期限附条件的协议书，约定当期限与条件不成立时自动解除，恢复执行三方在2008年1月27日的协议书。证据3、4这二份《汕头市房地产买卖合同》承继了2008年1月27日的《房地产转让协议书》，二份《汕头市房地产买卖合同》项下地块对应多幢房产，不管在哪幢房产所有权证书，或者每个地块使用权证都清楚说明本案所涉及地块不是单独一幢房产所占的地块，而是整片的地块及上附房产。

某福公司二审提交的证据以及证明的内容：1、《企业法人营业执照》，证明某福公司的主体资格。2、《房地产转让协议书》，证明某酒公司将涉案房地产转让给某福公司。3、《协议书》，证明某酒公司、某福公司、制药公司、大印象集团公司、蔡镇平、郑定平共同约定对涉案房地产进行开发建设；根据《协议书》第10条的约定，某酒公司未能完成涉案土地从工业用地转为商住用地的审批手续，《协议书》解除，某酒公司与某福公司继续履行《房地产转让协议书》。4、《房地产转让补充协议书》，证明某酒公司与某福公司明确约定转让的房地产为汕国用（2008）字72002066号《国有土地使用证》项下位于汕头市珠池路59号36693.06平方米的土地及该地C6428227-C6428235号《房地产权证》项下的1、7、8、12、13、15、16、17、18幢共九幢房产及没有房地产权证的9、10、11、14共四幢构筑物。5、《汕头市房地产买卖合同》，证明某酒公司与某福公司约定产权转移的同时，某酒公司应将涉案房地产交付给某福公司。6、房地产权证（粤房地证字第 C7015707号），证明某福公司为房产合法所有权人。7、付款说明一份及收款收据，证明某福公司已向某酒公司及制药公司支付转让价款共计9300万元。

某酒公司对某福公司上述证据的质证意见如下：对某福公司提供的七份证据的真实性没有异议。证据2合同的当事人应当包括三方，而不是本案某酒公司与某福公司两方。证据3合同的当事人包含六方，不只是本案的某酒公司与某福公司，合同另四方当事人应当参与本案的诉讼。证据4《房地产转让补充协议书》并没有在房产管理部门进行交易确认。对证据5的证明内容有异议。根据该份合同第四条和第六条约定的合同解除条件，某酒公司逾期十五天未将涉案房产交付给某福公司构成合同解除。对证据6的证明内容有异议，该证据只能证明涉案房地产办理了产权过户登记手续。对证据7收款收据的证明内容有异议，从款项的支付情况说明《房地产转让协议书》和《协议书》也是双方履行的依据。

一审期间某福公司提交了以下证据：1、企业法人营业执照，证明某福公司的主体资格。2、企业机读档案登记资料，证明某酒公司的主体资格。3、房地产买卖合同，证明双方建立房产买卖合同关系。4、房地产权证，证明某福公司对房地产的所有权。5、《函》、《通知》，证明某福公司要求交付房地产。6、律师函，证明某福公司委托律师向某酒公司提出主张。7、中国邮政快递单、交寄邮件收据、中国邮政速递物流查询单，证明某酒公司收到律师函。

某酒公司一审诉讼期间没有到庭质证，二审庭审时对某福公司提交的上述证据的质证意见如下：对证据1、2没有异议。对证据3、4质证意见与对某福公司二审提供的证据的质证意见相同。对证据5、6、7均有异议，证据5的证据清单里列明有三份函，但只有两份函，某酒公司也没有收到这两份函；快递单和投递结果没有显示是谁签收的，某酒公司没有收到律师函。

本院对某酒公司、某福公司二审提供的证据的认定意见：某酒公司、某福公司二审提供的证据均有原件或有原件可供校对，对其真实性双方均没有异议，本院对双方证据的真实性予以确认。

本院对某福公司一审提供的证据的认定意见：某福公司提供的证据1、2、3、4的真实性，某酒公司没有异议，本院予以确认。证据5、6、7的真实性，某酒公司提出异议，但证据7系中国邮政快递单、交寄邮件收据、中国邮政速递物流查询单，证据7的内容和证据5、6可以互相印证，某酒公司也没有提供反驳证据，故对证据5、6、7的真实性本院予以确认。

本院查明：原审判决查明的事实与本案的证据一致，本院予以确认。

另查明：2008年1月27日，某酒公司、制药公司与某福公司签订了《房地产转让协议书》，某酒公司将名下的汕国用（2004）字第72001948号《国有土地使用证》项下位于汕头市龙湖区珠池路59号36693.06平方米的土地及该地上列C2399357～C2399365号《房地产权证》项下的第 1、7、8、12、13、15、16、17、18幢共九幢房产，制药公司将名下的汕国用（2004）字第72001947号《国有土地使用证》项下位于汕头市珠池路59号14742平方米的土地及地上C2399366-C2399369号《房地产权证》项下的2、3、4、6幢共四幢房产转让给某福公司，二宗房地产总转让价款为9500万元，某酒公司、制药公司在转让交易变更登记成功之日起两年内将标的物移交给某福公司。合同签订后，某福公司支付了部分款项。

2008年3月3日，某酒公司（甲方）、制药公司（乙方）、某福公司（丙方）和蔡镇平、郑定平、大印象集团公司签订《协议书》，六方对汕国用（2004）字第72001948号《国有土地使用证》和汕国用（2004）字第72001947号《国有土地使用证》项下土地进行房地产开发等达成协议，约定甲方、乙方、丙方暂缓履行2008年1月27日所签订的《房地产转让协议书》。《协议书》第10条第1款约定：“倘若甲方、乙方在签订本协议之日起的一年内（期限视具体情况由丙方决定是否延长）无法履行第6条约定（即将土地用途从工业变更为商住功能）时，则甲方、乙方、丙方应继续履行原转让协议除第三条第（一）（二）项外的其他所有条款”。

某酒公司（甲方）、某福公司（乙方）于2008年12月8日签订的《汕头市房地产买卖合同》第六条约定：“甲方决定中途不卖或者逾期十五天仍未交付房地产的，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，所收定金及购房款一次性全额退还乙方，另需赔偿乙方人民币元整的违约金”。

至2009年4月30日，某福公司共向某酒公司、制药公司支付了9300万元。

某福公司于2009年5月22日取得了汕头市龙湖区珠池路59号第 1、7、8、12、13、15、16、17、18幢的房地产权证以及上述范围内土地的《国有土地使用证》[号列：汕国用（2009）字第72002086号]。某酒公司向某福公司移交了第16、17幢的房地产，其余的房地产未移交某福公司，现由某酒公司使用。2011年3月、2012年12月，某福公司发出《函》和《通知》，要求某酒公司、制药公司交付其余房地产。2013年11月20日，某福公司委托广东众大律师事务所向某酒公司、制药公司发出律师函，再次要求交付房地产。

本院认为：二审争议的焦点是：1、《汕头市房地产买卖合同》是否已经解除；2、原审判决是否认定事实不清、遗漏诉讼主体。

一、关于《汕头市房地产买卖合同》是否已经解除的问题。某酒公司上诉提出某酒公司逾期超过十五天没有交付房地产，《汕头市房地产买卖合同》已经解除。本院认为，第一，双方当事人已经履行了合同的主要义务，某福公司已经按照合同约定支付了房地产的价款，合同项下房地产所有权已经于2009年5月22日转移到某福公司名下，某福公司已成为涉案土地及地上房产的合法使用权人和所有权人，某酒公司也已经将其中的16、17幢房产交付某福公司。第二，《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”。根据上述规定，合同的解除权必须在约定期限或合理期限内行使。主张解除合同应当通知对方；房地产买卖合同的标的物如果已经办理产权登记，还必须办理变更登记等手续，合同才能解除。本案从房地产产权转移的2009年5月22日至某福公司2013年1月15日起诉，时间长达三年多，某酒公司没有向某福公司提出解除合同的主张，双方买卖的房地产仍然登记在某福公司名下，因此，制药公司上诉主张《汕头市房地产买卖合同》已经解除，缺乏事实及法律依据，本院予以驳回。

二、关于原审判决是否认定事实不清、遗漏诉讼主体的问题。本院认为，某酒公司、制药公司、某福公司、大印象集团公司、蔡镇平、郑定平之间签订的《协议书》约定的是房地产开发，且合同签订在《汕头市房地产买卖合同》之前，某酒公司、制药公司与某福公司签订的《房地产转让协议书》是此后某酒公司与某福公司签订《汕头市房地产买卖合同》的基础，因此某福公司依据其与某酒公司签订的《汕头市房地产买卖合同》主张物权的保护，事实依据和法律依据充分。某酒公司上诉主张原审判决认定事实不清，缺乏事实依据，本院不予采纳。某酒公司上诉提出应追加制药公司、大印象集团公司、蔡镇平、郑定平参与诉讼，理由不能成立，本院不予采纳。

综上所述，某福公司与某酒公司签订的《汕头市房地产买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。《汕头市房地产买卖合同》项下的房产产权已转移到某福公司名下，某酒公司没有按照约定将房产全部交付，已构成了违约。原审判决判令某酒公司向某福公司交付上述合同项下的位于汕头市龙湖区珠池路59号第8幢的房产（产权证号粤房地产证字第C7015707号），判决正确，本院予以维持。某酒公司上诉提出的主张，理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费21339元，由上诉人广东大印象某酒有限公司负担。

本判决为终审判决。